慢周转赌地价模式阴差阳错合生创展居房企缺钱榜榜首

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自2009年以来，华南房地产五大巨头经历了一个漫长的修复期。尽管净利润水平大幅反弹，但通过融资确保现金流仍是重中之重

《投资时报》记者罗毅

营业额高，付款快。当中国的大型房地产开发商已经冲到1000亿元的规模，仿佛他们已经突破了被任命为省长的第二个脉搏，他们正在努力占据第一的位置，和盛创展，曾经被称为中国南方房地产五虎之一，仍然喜欢喝广东早茶。

自9年前，即2009年，当和盛创展达到历史最高销售额150.9亿元时，该企业失去了它的勇敢表现，一路下滑。当然，死骆驼比马大，尤其是在香港股市。在过去的2017年，和盛创展逐渐恢复。虽然全年营业收入为138.24亿元，但仍同比下降14.96亿元，净利润为57.96亿元，同比增长49.84%。

然而，一些财务数据是不够的。

根据2017年财务报告，2017年公司现金及等价物同比下降1.085个百分点，至53.97亿元，当期到期的短期贷款和长期贷款达到155.63亿元。按短期负债与货币资金的比例计算，和盛创展在《2018年中国房企短缺报告之路》中以1000亿的资产在港股房企名单中排名第一，价值为2.88倍。

如果你不前进，你就会后退

作为和盛创展集团的董事长，朱孟依于20世纪80年代开始涉足房地产行业，并于1992年与香港朋友合作创办了该公司。随后几年，和盛创展在广州成功开发了几个大型项目，成为华南地区首家突破100亿元销售大关的房地产企业。到2009年，公司的销售业绩达到了历史上最好的150.9亿元。

这是转折点开始的地方。根据公司年度业绩报告，2010年至2017年，和盛展览合同销售额分别为110.37亿元、92.28亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.52亿元、99.87亿元、81.05亿元和92.28亿元，不仅没有取得新的突破，而且

根据和盛创展2018年4月发布的最新未经审计的经营数据，公司前四个月的合同销售额约为25.94亿元，较去年同期的30.64亿元下降15.3%。

与最初的迅猛势头相比，和盛创展突然淡出，转向了一条完全不同的发展道路。你为什么把一线城市的优质土地资源与快速周转和快速支付的主流发展模式背道而驰？分析师认为，这不是有意的选择，而是必须做出的选择。

早在2004年，当和盛创业蓬勃发展的时候，占地25000亩的京津新城就被外界称为亚洲最大的空城市，其低周转率、高地价、高利润的发展模式受到质疑。朱孟依深受香港房地产开发模式的影响，一直希望通过土地储备的增加和增值来获取高额利润，但这种模式导致公司存货过多，流动性下降。对于主营业务相对单一、没有跨周期和反周期行业配置的和盛创展公司来说，上述运营模式显然已经过时。毕竟，并不是每个商人都是李嘉诚。

销售持续疲软自然会对公司的现金流构成挑战。根据该清单，截至去年年底，公司现金及等价物同比下降10.85%，至53.97亿元，本期到期的短期贷款和长期贷款达到155.63亿元。按短期负债与货币资金的比率计算，和盛创展的价值高达2.88倍，是统计中住房企业中比率最高的公司。

从净负债率来看，2017年和盛创业指数为72.15%，也比上年有所上升。

出售商业项目以补充现金流

自去年的9-30新政以来，房地产企业融资变得更加困难。根据易居集团的数据，易居集团监控的108家房地产企业的融资规模从2016年的11138亿元下降到2017年的10864亿元。就国内企业债券而言，2017年住房企业发行的国内企业债券规模从2016年的4527亿元下降到437亿元，降幅超过90%。

对于资金缺口较大的和盛创展，采用出售商业地产的方式补充现金流。2017年9月，和盛创展宣布，和盛创展与第三方企业bmi以36.65亿元出售各自在北京东方文华国际房地产有限公司的股份，涉及标的房产和盛国际大厦项目。其中，和盛创展可以从销售项目中获得18.38亿元现金，几乎相当于其两个月的销售额。

从融资渠道来看，住房租赁专用债券已经成为住房企业新的融资渠道。2018年2月22日，上海证券交易所宣布，和盛创展计划发行总规模不超过100亿元人民币(含100亿元人民币)的住房租赁专项公司债券。

招股说明书显示债券期限不超过五年(含五年)，可以是单个期限品种，也可以是多个期限品种的组合；票面价值为100元；该债券为实名制记账式公司债券，不受和盛创展股东优先配售的限制。目前，债券的利率、发行日期等具体细节尚未确定。

如果这种大规模的特殊公司债券获得批准，将大大改善和盛创展的财务状况。目前，债券状态处于反馈阶段。反馈显示，上交所要求和盛创展披露债券募集资金的具体投资方向，包括房屋融资租赁项目的预计启动时间和预计投资总额；上交所还要求和盛创展披露此前募集资金的使用情况。

来源：央视线