时代访谈

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在房地产行业，除了地产商在商界对方遒的痛斥之外，还有很多私人的兴趣和爱好，比如痴迷于唱歌的《幻想曲年》总裁潘军、热爱粤剧的雅居乐董事长陈卓林、热爱绘画的金典集团董事长张宝泉。然而，与上面提到的热爱文学和艺术的大哥们不同，金鹿集团的联合董事长单伟标已经喜欢桥牌50年了。

虎兄的休闲哲学

桥牌是一项极具竞争性和逻辑性的智力运动，有各种各样的玩法，通常是两人对两人的四人纸牌游戏。自从他在中学第一次接触到桥，桥已经陪伴了他50年。在他眼里，桥就像一个抽象的生命。

“桥牌的输赢取决于10%-20%的运气。这非常类似于这样一个事实，你可能在现实中做对了某件事，但最终赢家可能不是你，但如果你做对了100次中的20次，你最终肯定会赢得一个角色。此外，我们必须学会接受失败。有时候这不一定是你的错。如果你失败了，你就会失败。继续前进。这就是布里奇教给我的。”

也许是桥带来的平静得失。单伟标有一种企业家少有的冷静和沉着。在与他交流的过程中，他的善良、随和、热情和健谈是他留给别人的最大印象。在公司内部，员工们亲切地称他为“老虎哥哥”。然而，当谈到他和他的兄弟单伟宝共同领导的金鹿房地产时，他能够用每一句话和敏捷的思维表达他真正的见解。

放松和平衡操作

金鹿房地产的母公司是金鹿基础设施，主要从事道路投资和开发，是行业内著名的“道路之王”。2003年，金鹿正式进入房地产行业。由于香港房地产市场的繁荣，地价随房价一起上涨。金鹿选择了在大陆建立战场。2004年，金鹿成功收购广州卷月花园项目的土地，正式进入内地市场。

现在金鹿房地产已经成为一家专注于国内住宅房地产的房地产公司。在中国房地产协会和中国房地产评估中心联合发布的“2017年中国房地产开发企业500强和外国房地产开发企业10强”排名中，金鹿房地产在外国房地产开发企业中排名第一。

不过，另一个事实是，很多香港地产发展商除了是香港企业外，也选择在内地做减法。

单伟标说，我们是香港企业在内地做房地产的一个特例。一些香港房地产开发商正在收缩，因为他们觉得在香港做一个项目就等于在内地做10个项目，这是不值得的。此外，自七十年代以来，香港地产发展商经历了多次大起大落，他们更愿意控制风险，将负债率控制在20%至30%左右。内地的情况则不同。现在的大陆和90年代的香港很相似。去年，前十大房企的负债率约为80%。

作为一家一直坚持在内地发展的香港企业，面对内地房地产企业的激烈竞争环境，金鹿也在平衡企业风险和大规模发展之间做出了选择，在内地开发商和香港开发商之间设置了杠杆安全区。

单伟标坦言:“就负债率而言，我们没有内地企业那么激进，也不能对20%的香港房地产开发商进行杠杆操作，我们更愿意在两者之间取得平衡。毕竟，大陆对规模的要求仍然相对重要。银行业尤其重视这一方面。如果企业没有发展到一定的规模，就不能真正做到。因此，在过去的两三年里，我们的步伐变得更快了，而在过去的两年里，我们的征地工作也更积极了。”

变化与不变之间的发展逻辑

在过去的两年里，金鹿房地产正以远超往年的正征地速度，使企业进入一个快速发展的新周期。

2016年，金鹿收到15块新地块，总面积约270万平方米，新增建筑面积几乎是当年销售面积的两倍。2017年，在香港、广东、江苏、山东、浙江、天津等地获得了近20个项目，土壤储量大幅提高。

值得注意的是，近两年来，金鹿地产明显加大了项目合作的力度和范围，与平安地产、CCCC地产、雅居乐、惠今地产等多家房地产企业联合收购项目或进行股权合作。

单伟标说，对于企业来说，如果仅仅依靠资本增长，15%的年增长率是非常了不起的。事实上，任何企业的资本增长率在很长一段时间内都不能超过15%，因为它挣不了那么多，所以应该通过合作或分期付款来减轻财务负担。

除了加快征地步伐和改变征地方式，金鹿还尝试了房地产主业以外的其他转型和突破。

单伟标说，金鹿在过去两年里进行了新的尝试。首先，他成立了一只房地产基金，通过各种投资渠道寻找资金来源。另一方面，他也在考虑做养老服务。为此，他还访问了日本和美国，但具体形式仍不确定。未来，他将尝试在一年内在几个城市进行试点，看看效果如何。

以下是中国房地产网的独家专访:

问:2017年是房地产市场的转折点。你如何看待2018年房地产市场的表现以及房地产市场监管的影响？

答:2018年对房地产开发商来说是充满挑战的一年，“无房无房”政策肯定会继续。大开发商收购土地的速度将会放缓，这将给小开发商带来更大的压力。在这种情况下，未来几年房价上涨趋势肯定会放缓，一线城市的上涨节奏也将放缓。

问:自2018年以来，两个月已经过去了。根据国家统计局的数据，32个月来，一线城市的房价首次出现负增长。你如何看待这种情况对房企的影响？

答:就企业而言，我估计10年后只剩下100家房地产企业。这种情况在香港曾经很明显。在七十年代，香港有数百个发展商，现在大约有10个。当然，大陆面积要大得多。另一方面，小开发商不能借钱，贷款利息和成本都偏高。此外，小开发商几乎没有项目，所以小开发商不会在未来被收购或选择与他人合作，否则他们将无法生存。因此，我估计内地约有100家地产企业，在未来数年可能会超过90%。

问:近日，“两会”召开，房产税成为热门话题。你如何看待房产税的实施？

答:我估计房产税从立法到实施最早需要三年时间。房地产税也不是什么新鲜事。其他国家也在这么做，但程度不同。我认为从长远来看，开征房产税是必要的。很难控制何时实施以及如何实施。而且，国内的情况特别复杂，不同的城市有不同的情况。同样的政策能否完全实施也是一个挑战。

问:房地产市场已经逐渐从增量市场转变为存量和增量并存的市场。如何思考当前企业转型的方向和方法？

答:目前，很多房地产企业已经开始转型，有的在租赁市场，有的在商业市场，这是未来的趋势。作为一个房地产企业，当然需要适应市场的需求，但是任何企业都擅长一两件事，不可能事事都擅长。在国外，没有一个房地产开发商接手所有的项目，所以有必要找专业的机构来与他们合作。

来源：央视线