FUNLIVE方隅不惧爆仓 何以逆势增长？

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在长期租赁公寓市场的寒冷环境中，开心网副总裁麦非常乐观。他说:“未来的长期租赁公寓将会像一个酒店，品牌的丰富性可能不会那么大，但一定是百花齐放，细分产品会越来越好。”

这种乐观和确定来自于他多年来在空经营和服务的经验，另一方面，也是基于钟君集团的全面支持。

强大的拓荒者从不害怕风雨

当长期租赁公寓频繁爆炸时，郁芳娱乐城脱颖而出。它没有放慢自己的步伐，而是变得越来越坚定。

“未来，长期租赁公寓将像酒店一样。也许品牌的丰富性不如酒店，但一定是百花齐放，细分产品会越来越好。”谈到未来十年长期租赁公寓的发展，开心广场副总裁麦看起来很确定。

这种肯定来自他多年来在公寓房地产方面的丰富经验和对当前市场的准确把握。

出生于酒店公寓的麦·维基，在来到钟君之前，曾担任盛辉酒店管理集团中国区总经理5年多，在服务领域和空运营方面积累了丰富的实践经验。当时，出生于一家投资银行的郁芳控股(Holding)首席执行官兼副董事长陈建认为，“先辈去世后，这将是多元化人士合作的合适平台。”两个志趣相投的人一拍即合，麦维基正式加盟郁芳。

“幸运”和“幸运”

麦维基先生拥有高端酒店经营者特有的优雅和自信。"目前，从项目收购、装修和运营方面都不可能赚钱."当被问及该行业的盈利能力时，他是这么说的。

观察其他公寓玩家最近的一系列行为也可以支持麦维基的判断。

10月初，清科公寓向美国证交会提交了一份招股说明书，寻求在纳斯达克上市。此外，该行业一直在秘密自由流通，蛋壳计划上市。创业部和中介部的主管们举办一个团体上市已经成为一种热潮。

许多业内学者和专家评论说，一些长期处于困境的出租公寓开始寻求上市输血。

根据财务数据，截至2019年6月底，清科公寓总资产为20.3亿元，但总负债高达27亿元。根据招股说明书中披露的数据，从2017年到2019年6月底，仅在两年多的时间里，青科公寓就亏损了14亿元，仅今年上半年就亏损了2亿元。

“特许项目的模式大到足以稀释运营成本；此外，平均入住率和租金上涨预期过于乐观。然而，目前市场还没有认识到这一点，而且它越贵，就越贵。许多公司正因此而大发雷霆。”

然而，与其他勒紧裤带为冬天储存粮食的玩家不同，郁芳似乎一直都在春天。

在钟君集团旗下，开心乐园不同于其他房地产部门长期租赁公寓产品的“锦上添花”。用麦维基的话说，“开心乐园一直是钟君的‘亲儿子’。”

2018年，钟君确定了以房地产业为主体、以商业综合体和长期租赁公寓为两翼的核心业务发展模式，提出了“快乐+幸福生活”生态系统中各业务板块的愿景。

“钟君集团，就像我们的父母一样，为我们铺平了道路，希望我们能够继续经营下去。集团的战略非常明确。与其他开发商城市业务部门的独立运营不同，我们的方向与集团的方向相同。”麦克维这么说。

“亲儿子”的第一种待遇是适用的低成本自持财产。

这也是长期租赁公寓的最大优势。根据中信证券的研究报告，租赁成本约占长期租赁公寓所有费用的70%,这大大降低了公寓运营商by/きだよ/room.的利润

然而，在郁芳目前经营的项目中，只有20%是轻资产项目。

“我们可以得到别人得不到的低价资产，所以空.有一定的溢价”麦克维总结道。

除了可以降低成本的自持物业外，依托钟君集团房地产开发的优势，在项目建设的上半部也有较高的议价能力，交易价格低于市场价格，为运营成本预留了较大的空空间，提高了服务质量。

“基本上，我们已经投入了2000元左右的软、硬安装费用，可以制作出装修费用6000元到7000元的酒店式公寓的产品质量。”麦维基强调，在长期租赁公寓的盈利模式中，自律是非常重要的。“如果你得到了这个项目，并考虑到所有的运营成本，你将在第一年亏损，所以不要这样做，因为它的成本总是在增加，但租金收入是否会上升是未知的，风险太大。”

对于轻资产特许经营模式，房建ceo陈建曾表示，在过去两年中，他对此类项目的利润点的期望不会太高，但他希望通过运营服务在品牌中发挥主导作用。

长期租赁公寓运营商的本质是资产管理，郁芳深知这一点，并正在探索通过金融化和信息化来提高空房的运营能力。

不仅仅是长期出租公寓

有人说长期出租公寓是“二房东”的事，而郁芳做的远不止“二房东”这一类。

2018年12月，郁芳与吉辉资本管理基金(以下简称“吉辉资本”)正式签署合作协议，双方共同建立了长期租赁公寓投资平台(以下简称“投资平台”)，初始规模为8亿美元，用于核心城市长期租赁公寓项目的收购、开发和运营。

郁芳成为投资平台的经理，负责整个平台的投资、融资、管理和退出。当然，钟君集团的大力支持是不可或缺的。

郁芳很有“金融资本”的味道，这可能与投资银行首席执行官陈建有关。

“钱不是万能的。没有钱，你什么也做不了。”这是长期租赁公寓和金融资本之间的现实关系。

一些房地产人士指出，长期租赁公寓的未来取决于租金水平和房地产金融的发展水平。显然，租金很容易看到天花板。麦维基评论说，租金成本在过去两年里急剧上升，而租户的租金却在上升。有限，从利润的角度来看，特许项目很难做。"

因此，基于上述考虑，郁芳开始考虑资产轻战略模式下的“租金+股份”合作模式。

一般来说，这类项目地理位置优越，租金高。郁芳采用特许经营的轻资产战略模式，支付部分租金，部分项目分拆运营，大大减轻了租金负担。

近年来，郁芳的行动越来越倾向于资产管理平台，这并不完全等同于成本巨大的toc租户。郁芳的客户包括机构投资者和业主，他的收入不仅仅是租金收入，还包括基金管理费、开发管理费、运营管理费和超额收益分成。

事实上，郁芳的发展思想不是自己创造的，eqr在美国的发展给了他很大的启示。

“资产增值+租金”的轻资产战略模式经历了从快速扩张到集约培育两个阶段。

第一阶段是快速扩张时期。1993年eqr上市时，它只有69处房产和22，000套公寓，2000年发展到1，104处房产和230，000套公寓；同期，租金收入和营业利润也保持大幅增长趋势，营业利润率保持在较高水平。

第二个阶段是精简业务，专注于核心领域。在资产方面，通过剥离低收益资产专注于核心市场；在资本方面，我们利用美国独特的reits条件进行频繁的融资活动。

不难看出，郁芳近年来已经向灰星和eqr靠拢，与吉辉资本的合作是一个很好的尝试。

不要给自己设限

郁芳注重高端产品定位，但在新产品延伸和与其他合作伙伴的合作模式方面，郁芳非常包容。

凭借钟君集团房地产开发的优势，富生活定位于服务公寓和白领公寓之间的高端集中公寓品牌。

麦维基说，根据目前不同的城市地区，总结了他的三条产品线的定位。

首先，定位属于奢侈品部门的富利达，并将其选在一线城市的核心区域，为城市高净值人士提供更好的服务和高品质的空客厅。

第二，定位高端娱乐公寓，位于一线城市和其他重点城市，提供私人住宅所没有的同等质量的装饰产品和管理服务。

第三，定位中端公寓“开心乐园”，在一线城市和二三线城市的非核心区域打造精致的公寓产品，为苦苦挣扎的年轻人提供小型、完整的独立私人空房。

此外，在产业链的上下游渗透中，郁芳以开放的合作理念，探索了更丰富的内容运营模式。

今年与深圳沃超社区的合作就是一个很好的例子。从郁芳的角度来看，与沃超社区的合作有利于华南区域市场的发展。

“在合作模式方面，我们不设限制。我们更加注重我们合作伙伴的质量以及他们与我们之间的互补性。不仅是鸟巢潮，还有任何可以弥补我们的产品空白并具有协同效应的项目，我们都乐于合作，模式可以非常灵活，而且有可能购买股票和创造新的品牌。”麦克维这么说。

凭借资本实力、运营能力、合作伙伴和乐观态度，这些可能是郁芳富力“逆势增长”的基础。

(编辑黄力)

来源：央视线