房地产板块业绩稳健 栖霞建设中期净利同比增五倍

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■我们的记者曹维新

实习记者兰

进入9月，各大房企的中期报告陆续出炉。根据《东吴证券研究报告》，2019年上半年，房地产行业营业收入同比增长24.0%，同比增长0.2个百分点，同比增长3.2个百分点；房地产业净利润同比增长13.6%，同比下降24.8个百分点。

在众多的房地产企业中，栖霞建设的年中报告取得了突出的成绩。数据显示，栖霞建设上半年实现收入12.8亿元，同比增长77.99%；上市公司股东应占净利润4.21亿元，同比增长522.43%。在接受《证券日报》采访时，公司相关人士表示，报告期内公司净利润大幅增长，主要得益于毛利率较高的南京御景湾项目的结转收入，占结转收入的82.58%。

记者注意到，2016年、2017年、2018年和2019年上半年，栖霞建设的房地产开发业务毛利率分别为15.54%、17.79%、43.74%和49.50%，近两年毛利率增长迅速。

对此，栖霞建设解释称，公司本期毛利率与本期结转的房地产项目密切相关。本公司房地产开发业务毛利率呈上升趋势，主要是受2016年和2017年房地产市场调控政策的影响，经济适用房项目空房的毛利率有限，2018 -2019年经济适用房销售比例下降，使得毛利率上升。未来3 -5年，公司在发展规模的同时，将注重高利润产品的开发和营销。

一线和二线城市的住房市场已经稳定

数据显示，栖霞建设成立于1999年，2002年登陆资本市场，主要从事房地产开发经营、租赁和物业管理业务。公司的房地产开发项目位于南京、无锡和苏州。

今年上半年，公司商品房合同销售面积97400平方米，商品房合同销售额18.28亿元，资金回笼25.29亿元；南京御景湾项目已竣工，上半年所有项目主体验收率为100%。今年上半年，南京玉屿湾实现收入9.62亿元，同比增长451.27%；毛利率达到50.97%，同比增长6.67个百分点。

记者注意到，近年来，栖霞建设一直在深入培育江苏，重点是新一线的南京和苏州，二线城市的无锡，并密切关注土地市场。上半年，公司在南京和无锡新增项目，总建筑面积约45万平方米，土地拍卖成本达到45.91亿元。

四川金融证券研究所所长陈豪在接受《证券日报》采访时表示:“今年上半年以来，由于限购或其他政策因素，一、二线城市对房地产一直保持高度控制态度；特别是5月份以来，中国银监会对房地产信托进行了严格检查，旨在限制盲目下调和过度投机的房价。在“留而不炒”的基调下，未来房地产行业仍将把重点放在稳定市场上。”

从栖霞建设的主要市场(南京和无锡)来看，上半年南京商品房市场整体表现稳定，上市量较2018年同期增长9%，成交量呈现逐月下降、同比上升的趋势。截至2019年6月30日，南京市商品房库存达到4万套。同时，国家统计局发布的数据显示，截至2019年6月，南京的房价已经连续8个月上涨。从土地市场来看，南京土地拍卖市场正在回暖，成交额同比增长17.65%，成交面积同比增长56.71%，成交金额同比增长81.52亿元。

在二线城市无锡，2019年上半年，无锡商品房市场总体稳定，商品房平均交易价格持续上涨；土地市场整体运行呈上升趋势，成交量同比逐月大幅增长。住宅建筑的平均楼面价格再次超过10，000元，许多地区和部门都创下了土地价格记录。

对于3月和4月的五线城市房地产市场，陈豪告诉记者，由于前两年的工棚搬迁，需求已经反映在前两年；现在棚改已经结束，主要是旧城改造，旧城改造不会涉及太多的改造，所以刺激需求的方向和力度与以前不同。

政策监管有助于房地产市场继续“降温”

记者注意到，上半年房地产市场总体走势稳定。然而，在下半年，随着前100名房地产企业销售额的下降，房地产市场的繁荣将继续下降。

据四川金融证券研究报告显示，今年8月份房企销售表现相对疲弱。根据Cree发布的数据，2019年8月房地产百强企业的总销售额为7758亿元，与7月份的销售额基本持平，仅比上个月略有增长1.3%。与2019年6月1万亿元的销售业绩相比，2019年7月和8月房地产百强企业的销售额明显下降。预计2019年第三和第四季度部分房地产企业的销售压力将会加大，许多房地产企业将普遍加快商品促销，甚至降低价格，以促进年销售规模保持增长。受监管政策影响，预计短期内房地产行业整体景气将继续下滑。

此外，自2019年4月中央政治局会议再次提出“坚持结构性去杠杆化”和“留而不投机”以来，住房企业的融资环境在5月份后逐渐收紧；自8月25日央行宣布新一轮房贷利率改革后，房贷利率也迎来了调整。

根据央行公告，从10月8日起，第一套商业贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率，第二套商业贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。这意味着在10月8日之后签署合同的客户的抵押贷款利率将基于每月20日公布的lpr。陈力认为，在采取“lpr点”政策后，按揭贷款出现收紧迹象。

"总的来说，我们必须从结构上看待房地产问题."陈伟表示，一些人的净流入是由供求关系支撑的，房价可能会继续上涨，但不会飙升；在供过于求的地区，比如房地产过度开发和人口净流出的地区，房价将随时受到调控。

来源：央视线