前5月房企融资破万亿元 借道信托募资近4000亿元

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■我们的记者王立新

“今年下半年，预计一些二线城市将保持目前的销售热情，因此这些城市也将成为房屋企业征地的重点城市。”最近，一家房地产企业的高管向《证券日报》透露，Xi和重庆正成为房地产企业深入投资或进驻的重要城市。

事实上，最近由于今年一季度融资渠道在一定程度上有所放松，房企融资行动频繁，不少企业获得了适度规模的资金，其中一部分被土地套现，在一定程度上推动了近期土地市场的复苏。然而，总的来说，这些融资更多的是“借新还旧”。

根据意见指数统计，2019年1-5月，房企融资总额为10234.37亿元，公司债券在所有债券融资中占比最大。此外，自2019年以来，房地产信托在住房企业融资中发挥了重要作用。

融资额已超过1万亿元

根据《证券日报》汇编的公开数据，今年前五个月，30家典型房企的融资总额为5110亿元。总体而言，虽然危机已经过去，但一些资金链紧张的房企还没有达到宽松水平，许多企业正在推进扩大股权融资、引进战略投资者的计划。

“虽然今年第一季度以来，住房企业的融资渠道有所放松，但这并不意味着它们真的在好转。一些债务通过延期解决，而另一些债务则由“借新借旧”取代，从而避免债务违约。”上述房地产企业高管直言不讳地告诉《证券日报》记者。

根据意见指数，2019年前5个月，房企融资总额为10234.37亿元，融资高峰在3-4月，分别为2143.32亿元、3309亿元和2278.27亿元，主要为债券融资。细分后，公司债券在所有债券融资中所占比例最大，5月份达到61.07%，融资金额达到797亿元。

此外，境外融资规模明显扩大，1月、3月和4月为境外融资高峰期，分别为836.67亿元、789.94亿元和740.1亿元，5月份规模降至229.4亿元。

根据意见指数报告，海外债务和海外融资的趋势基本一致，在上述月份也大幅上升，而海外债务在海外融资中的比重基本在85%以上。此前，中国证监会、中国保监会等相关部门加强了对房地产企业境外发行债券融资使用的监管。此外，原有的低成本公司债券相继到期，以高利率替代低利率成为2019年的融资特征之一。许多房地产企业的债券利息超过10%，而一些小型房地产企业的债券利息甚至更高。未来，行业整体融资成本将继续上升。

嘉里研究中心分析师方玲和易天宇表示，5月份房地产企业海外债务加权利率已达到9.8%，占债券发行总规模的35%。从融资成本来看，6月份发行的海外债券的票面成本普遍较高，有些甚至超过10%。例如，华南城和新湖宝的票面利率分别达到了11.875%和11%。如果包括综合融资成本，实际成本会更高。尽管海外债务利率较高，但海外债务与国内债务融资成本的差距正在扩大。然而，对于房企来说，如何获得资金来维持自身的发展才是重中之重。在这种背景下，房企不得不走得更远，在海外发行债券。

上述分析师还表示，随着6月份房地产企业发行海外债券的比例和融资利率双双上升，6月份房地产企业整体融资成本也将出现大幅上升。

短期债务攀升“借新还旧”

值得注意的是，自去年下半年以来，许多住房企业的短期债务比例一直在上升。住房企业的融资期限为1年以下、1年至2年、2年至4年、5年以上。今年前五个月，住房企业融资比例最大的是2 -4年期融资，达到39.1%，其次是5年期融资，达到23.4%。然而，1年和1 -2年以下的融资占26.17%。换句话说，2019年超过26%的新融资将在两年内到期。

在这方面，上述报告指出，住房企业青睐短期债务，因为一方面，对于大多数住房企业来说，中长期融资渠道不畅。更重要的原因是，在市场调整的预期下，房企的销售压力加大，偿债高峰期如期到来，使得大多数房企不得不通过短期融资来替代到期债务，即“借新还旧”。

由此可见，房企融资公告中的融资目的几乎都是为了偿还企业债务，空开发建设的净融资不高。

但更重要的是，房地产信托融资正成为住房企业的重要工具，而且金额不低。

受益信托数据显示，2019年1-5月，共发行集体房地产信托2584只，发行规模3944.74亿元，同比增长13.89%。发行规模占产品总量的40.11%，去年为41.89%。报告指出，总体而言，在房地产融资政策不断收紧的背景下，房地产信托确实出现了明显复苏。如上所述，13.89%的同比增长率使得今年前五个月集体房地产信托的发行规模几乎超过4000亿元。

对此，有业内人士表示，短期债券和信托融资都是房企在资金短缺情况下使用的融资工具。特别是短期债务，一般资本成本很高，这是企业用来作为缓解急需的桥梁资金。如果短期负债比例过高，会对房地产企业的资本制度产生很大影响，其抵御风险的能力也会减弱。

至于2019年下半年房地产信贷政策的走势，方玲和易天宇认为将继续收紧。“未来如何寻求融资渠道的进一步突破，如何有效降低杠杆率和减少负债，将是未来房企进一步发展面临的主要挑战。”

来源：央视线