千亿泰禾拟引入战投解资金困局 多宗“世纪并购”加速房企格局生变

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我们的记者王立新

不是每个房地产企业都是幸运儿。这场突发疫情加速了房地产行业“大鱼吃大鱼”的进程。在融创收购万达、世茂地产收购傅生之后，另一笔实际规模达数百亿元人民币的“世纪交易”正在谈判之中。

5月13日晚，泰和集团发布了五条公告，其中核心是公司控股股东泰和投资计划引进战略投资者，关联交易可能导致公司控制权发生变化。这些公告揭示了两个重要信息。引入战争投资的代价可能是公司实际控制人黄启森放弃控制权，新股东的主营业务可能是房地产。

“客观地说，泰和集团的基本面还是好的，债权债务是干净的，不存在表外债务和永久债务的陷井。”兰德咨询公司(RAND Consulting)总裁宋延庆对《证券日报》表示，如果不是被迫负债，他可能不会走到这一步。

新股东、主营业务或房地产

成功收购太和集团的控制权，意味着它已经收购了恒大、万达等行业巨头梦寐以求的a股上市平台。对于该进入者，根据泰和集团的公告，本次拟引进的战略投资者的主营业务包括房地产业务，拟进行的交易需要主管部门的事先批准。有传言说它可能是一家国有背景的财富500强公司。

根据泰和集团停牌前后的股价，如果投资者通过二级市场获得控制权，他们将支付30多亿元，新股东的实际成本将达到数百亿元。不难看出，这将是房地产行业的又一笔“世纪M&A交易”。

截至2019年底，泰和集团的生息负债水平从2018年底的1380亿元左右下降到960亿元，同比下降30%左右；净负债率为243.76%，下降约140个百分点，杠杆率下降趋势明显，但资金链紧张的问题由来已久。

四五年前，太和集团开始发力，土地储备通过“南征北调”扩大，迅速上升到30强。然而，2017年一批高价收购的土地为其埋下了隐患。当2018年房地产市场进入深度调整期时，泰和的高端项目由于定位为4亿中产阶级的业务，所以成交量太慢，融资问题浮出水面，金融机构对其融资状况更加担忧。

为了抽回资金，黄启森的第一个策略是减少投资，过去一年几乎没有土地被征用；第二步是出售项目。从2018年底至2019年，泰和集团先后售出十多个项目，总回报超过100亿元；第三步是引入战争投资。一位消息人士说，从去年下半年开始，就计划将战争引入现在，而真正有实质性行动的谈判集中在这两个月。

住房企业模式加快

事实上，随着房地产行业的兴衰，保险投资和房地产企业之间的并购频繁发生，但在实现资产的过程中，收购方或多或少会遇到一些历史遗留问题。

在这方面，从太和集团的公有制结构来看是比较简单的。目前，泰和投资、黄启森的妻子叶莉、黄启森的妹妹黄敏是联手演员，持有泰和集团62.54%的股份。因此，黄启森在泰和有绝对的发言权。从资产价值来看，泰和的所有项目都位于一、二线城市，可销售价值超过4000亿元，而且征地较早，地价低，利润为空房，这是疫情下房地产企业重返一、二线战场时想吞下的“肥肉”。

仅在2020年，泰和集团的可销售价值将达到2500亿元，其现金流将达到1000亿元左右，净化率为60%。一位消息人士表示，如果新股东的主要房地产业务表现出色，并能强化“短板”，泰和的巨额资产值得重振，其收入将得到保证。

值得注意的是，从整个行业的发展轨迹来看，前20名的房地产企业在引入战争投资以缓解融资问题后轻装上阵的先例很多。2015年，平安成为碧桂园的第二大股东，CCCC成为绿城中国的第一大股东；2018年，平安两次入股华夏幸福，成为其第二大股东，帮助其开拓商业地产新业务。这种先例并不少见。

“仔细研究排名前10或前20的房企，60%以上都有国企和央企的背景，而排名前10甚至前5的现象更为明显。”同策集团首席分析师张宏伟对《证券日报》表示，规模越大，门槛就越高，尤其是对于进入前10名或突破前5名的私房企业。这背后反映了一个现象，知名的私有住房企业想要生存和发展，他们需要找到一个国有企业作为靠山。

张宏伟认为，“CCCC+绿城”是上述模式的现实版。他说，从房地产行业前几次“世纪交易”对行业的影响来看，在消化和释放被收购的资产后，可能会影响前10名甚至前5名房企的市场结构变化。

(张伟主编)

来源：央视线