万科二度下调公司债利率 前5月拿地低于龙头房企平均水平

本篇文章1966字，读完约5分钟

蔡联(深圳记者杨依依)报道，万科a(000002.sz)近日宣布，将再次下调公司债券利率。自上市以来，该公司已在今年6月进行了两次裁员。

“这种操作比借用新的更简单，而借用新的需要经过交易所的批准，这很费时间。如果合同有漏洞，就没有必要发行新的债券。”一家证券公司的分析师告诉记者。

与此同时，万科的征地速度已经放缓。前五个月，公司新增产能建设面积同比下降约40%，投资明显低于领先房地产企业的平均水平。

半个月内两次降低公司债券利率

万科最新下调的五年期“17万科02”于2017年8月4日发布。票面利率在期限前三年(2017年8月4日至2020年8月3日)为4.54%，预计期限后两年(2020年8月4日至2022年8月3日)。将票面利率调整到2.30%，减息20%

6月3日，万科发布提示性公告，决定五年内降低“170，001”的票面利率，存续前三年保持4.50%的票面利率，第三年年末，存续后两年调整1.90%的票面利率。

“17001”最后一次转卖的申请日期已于6月10日结束，公告显示，99.36%的债券最终被转卖，只剩下19万未售出。

根据万科的声明，两次调整公司债券利率的原因是“根据公司的实际情况和当前的市场情况”。

“今年的确是回报率较低的一年。公司债券的流动性比股票差。由于这种流行病，市场上没有多少产品比大型住房企业的公司债券更好。”一家深圳证券公司的基金经理告诉金融协会记者，“但是2.30%的利率确实比较低。我估计第二笔债务的转售比例可能与前一笔类似。”

“大多数投资者选择回购‘170，001’，表明对未来几年债券市场的预期仍然乐观。”上述证券公司分析师告诉记者，“现在市场上的资金是充裕的，但是还没有充裕到这种程度。1.90%和2.30%的利率并不比银行定期存款高多少。定期存款不必承担任何风险。公司债券毕竟是债务。”

在万科近五年的aaa级公司债券中，利率最高的是“17002”和“17001”，今年只有这两种债券可以调整利率，共计40亿元。如果“17002”的最终转卖比例与前一个相似，万科可以通过两次降低公司债券利率至少节省3亿元。

利率紧随其后的是“180，002”，即4.18%。它要到2021年10月才能到达第三年的年底。届时，发行者将可以选择调整票面利率，投资者也可以选择回购。到明年，“180，001”和“180，002”都可以下调，这两种债券的利率都超过4%。

截至目前，万科今年已发行6只公司债券，不包括一只未披露的利率，平均利率为2.95%，其中最长期限为7年，总额为61.06亿元。今年，批准发行的40亿元公司债券仍未使用。

此外，万科最近完成了h股配售，配售价格为每股25港元，募集资金78.65亿港元。每股25港元的配股价格相对于过去五个交易日的平均收盘价折让了2.91%。基于新股配售，光大证券将2020-2022年每股收益预期分别下调至3.85元、4.42元和5.03元(最初分别为3.96元、4.55元和5.17元)。

前五个月新增土地储备同比下降40%

根据万科季度报告，截至第一季度末，其手头货币资本为1732.7亿元，较2019年底的1661.9亿元增加了70.8亿元。一年内到期的短期贷款和负债为897.8亿元，比2019年底减少35.2亿元。在今年3月举行的2019年年度业绩会议上，万科董事会秘书朱旭表示，公司希望今年能持有更多现金。

在寻找更廉价的资金和降低金融风险的同时，万科今年在土地市场上倾向于谨慎。

根据万科的公告，2020年1月至5月，公司新增项目31个，新增产能656.2万平方米，同比下降41%。待付权益累计地价212.51亿元，同比下降58%。根据这一计算，万科前五个月的股权溢价金额占同期销售额的9%，而去年全年为19%。

5月份，万科9个新开发项目的平均征地权益比率为59%，略低于去年同期的65%。万科前首席运营官张旭在业绩会上多次公开表示，万科的地价约为销售额的30%。根据万科2019年6308亿元的销售标准，今年的征地预算约为1892亿元，前五个月仅支出11%。

该公司的谨慎显然与整个行业格格不入。根据Cree的数据，今年前五个月，前100家房地产企业的整体征地强度(征地金额/销售金额)为37%，超过了去年的平均水平。其中，碧桂园、恒大、绿地、绿城、保利、龙湖、中海、招商局蛇口、华润置地等9家房地产企业1-5月份实现增加值800多亿元。

今年前五个月，万科累计征地342亿元，征地强度为13.8%，远低于37%。公告显示，2020年前五个月，万科实现合同销售额2471.1亿元，同比下降7.66%。

“万科的销售额同比下降。除了疫情的影响或项目的供应节奏外，这也表明推广的步伐需要继续加快。”房地产分析师严跃进说。

来源：央视线